Memilih lokasi usaha bukan sekadar mencari tempat yang ramai. Dalam bisnis restoran dan kafe, lokasi memiliki pengaruh besar terhadap jumlah pelanggan, biaya operasional, visibilitas brand, hingga potensi pendapatan. Karena itu, penilaian lokasi menjadi salah satu langkah penting dalam feasibility study restoran dan kafe.

Kesalahan memilih lokasi dapat membuat bisnis harus mengeluarkan biaya pemasaran lebih besar untuk mendatangkan pelanggan. Sebaliknya, lokasi yang tepat dapat membantu restoran atau kafe mendapatkan traffic alami dan membangun basis pelanggan secara lebih cepat.

Lalu, bagaimana cara menilai lokasi usaha sebelum mengambil keputusan investasi? Berikut panduan yang bisa digunakan sebagai bagian dari proses feasibility study.

Apa Itu Feasibility Study dalam Bisnis Restoran dan Kafe?

Feasibility study atau studi kelayakan adalah proses untuk menilai apakah sebuah rencana bisnis layak dijalankan dari berbagai aspek, seperti pasar, lokasi, teknis, operasional, finansial, hingga risiko.

Dalam bisnis restoran dan kafe, lokasi menjadi bagian yang sangat penting karena berhubungan langsung dengan:

  • Potensi jumlah pelanggan
  • Target pasar
  • Harga sewa atau pembelian lahan
  • Akses kendaraan dan pejalan kaki
  • Persaingan di sekitar lokasi
  • Visibilitas bangunan
  • Kebutuhan parkir
  • Biaya renovasi dan pembangunan
  • Potensi omzet

Oleh sebab itu, sebelum menyewa atau membeli tempat, sebaiknya lakukan analisis lokasi secara objektif.

1. Tentukan Target Pasar Terlebih Dahulu

Sebelum menilai sebuah lokasi, tentukan siapa calon pelanggan restoran atau kafe.

Misalnya, kafe yang menyasar mahasiswa tentu membutuhkan karakter lokasi yang berbeda dengan restoran keluarga, coffee shop premium, atau restoran yang menyasar pekerja kantoran.

Beberapa hal yang perlu dianalisis antara lain:

  • Usia target pelanggan
  • Tingkat pendapatan
  • Gaya hidup
  • Kebiasaan makan dan minum
  • Waktu kunjungan
  • Preferensi transportasi
  • Kemampuan membeli produk

Sebagai contoh, coffee shop yang menyasar pekerja profesional mungkin lebih cocok berada di kawasan perkantoran atau mixed-use. Sementara kafe untuk mahasiswa dapat lebih potensial berada dekat kampus, kos-kosan, atau pusat aktivitas anak muda.

Lokasi yang baik bukan selalu lokasi yang paling ramai, tetapi lokasi yang paling sesuai dengan target pasar.

2. Analisis Traffic di Sekitar Lokasi

Traffic atau arus orang dan kendaraan merupakan salah satu indikator penting dalam penilaian lokasi.

Namun, jangan hanya melihat apakah jalan tersebut ramai. Perhatikan jenis traffic yang melewati lokasi.

Ada beberapa jenis traffic yang dapat dianalisis:

Traffic kendaraan

Perhatikan jumlah kendaraan yang melewati jalan pada jam tertentu. Lakukan pengamatan pada:

  • Pagi hari
  • Jam makan siang
  • Sore hari
  • Jam pulang kerja
  • Malam hari
  • Akhir pekan

Traffic pejalan kaki

Untuk kafe atau restoran yang mengandalkan pelanggan walk-in, jumlah pedestrian juga sangat penting.

Lokasi dengan banyak pejalan kaki berpotensi memberikan pelanggan spontan yang masuk karena melihat fasad, signage, atau aktivitas di dalam restoran.

Traffic berdasarkan waktu

Lokasi yang ramai pada siang hari belum tentu ramai pada malam hari.

Karena itu, lakukan observasi beberapa kali dalam sehari dan, jika memungkinkan, pada hari kerja serta akhir pekan.

3. Perhatikan Aksesibilitas

Lokasi restoran yang bagus harus mudah dicapai oleh pelanggan.

Analisis aksesibilitas meliputi:

  • Lebar jalan
  • Kondisi jalan
  • Kemudahan keluar-masuk kendaraan
  • Akses transportasi umum
  • Jarak dari jalan utama
  • Kemudahan ditemukan melalui navigasi digital
  • Akses untuk pejalan kaki
  • Kondisi lalu lintas sekitar

Restoran dengan makanan yang sangat menarik sekalipun dapat kehilangan pelanggan jika lokasinya sulit ditemukan atau sulit diakses.

Untuk kawasan perkotaan, akses dari transportasi umum juga dapat menjadi nilai tambah karena tidak semua pelanggan datang menggunakan kendaraan pribadi.

4. Hitung Ketersediaan dan Kebutuhan Parkir

Parkir sering menjadi faktor yang terlupakan ketika melakukan feasibility study restoran dan kafe.

Kapasitas parkir harus disesuaikan dengan karakter pelanggan dan konsep bisnis.

Restoran keluarga, misalnya, biasanya membutuhkan kapasitas parkir lebih besar dibandingkan coffee shop yang banyak dikunjungi pelanggan dengan sepeda motor atau transportasi umum.

Perhatikan:

  • Jumlah mobil yang dapat ditampung
  • Kapasitas sepeda motor
  • Kemudahan akses parkir
  • Jarak parkir dengan pintu masuk
  • Keamanan
  • Potensi penggunaan lahan parkir bersama

Jika lahan parkir terbatas, perlu dipertimbangkan apakah bisnis dapat mengandalkan valet, shared parking, parkir gedung, atau transportasi umum.

5. Analisis Kompetitor di Sekitar Lokasi

Kompetitor tidak selalu menjadi ancaman.

Dalam beberapa kasus, keberadaan banyak restoran dan kafe justru menunjukkan bahwa kawasan tersebut telah memiliki pasar kuliner.

Yang perlu dianalisis adalah posisi bisnis yang akan dibangun dibandingkan kompetitor.

Buat pemetaan sederhana berdasarkan:

  • Jenis makanan dan minuman
  • Harga
  • Konsep
  • Kapasitas tempat duduk
  • Jam operasional
  • Target pelanggan
  • Kualitas pelayanan
  • Fasilitas
  • Review pelanggan
  • Kekuatan dan kelemahan kompetitor

Pertanyaan pentingnya adalah:

“Apa alasan pelanggan memilih restoran atau kafe kita dibandingkan kompetitor?”

Jika jawabannya belum jelas, lokasi tersebut perlu dikaji kembali dari sisi pasar dan positioning.

6. Periksa Visibilitas Lokasi

Restoran dan kafe sangat bergantung pada kemampuan pelanggan untuk melihat dan mengenali bisnis.

Lokasi yang berada di jalan utama memang memiliki visibilitas tinggi, tetapi biasanya memiliki biaya sewa yang lebih mahal.

Sebaliknya, lokasi di dalam gang atau jalan sekunder mungkin lebih murah, tetapi membutuhkan strategi signage dan pemasaran yang lebih kuat.

Perhatikan apakah lokasi:

  • Terlihat dari arah lalu lintas utama
  • Memiliki ruang untuk signage
  • Memiliki fasad yang mudah dikenali
  • Tidak tertutup bangunan atau pepohonan
  • Mudah ditemukan melalui Google Maps
  • Memiliki area entrance yang jelas

Visibilitas dapat menjadi faktor penting dalam menghitung potensi pelanggan walk-in.

7. Bandingkan Harga Sewa dengan Potensi Pendapatan

Lokasi premium biasanya memiliki biaya sewa yang lebih tinggi. Masalahnya bukan apakah harga sewanya mahal atau murah, tetapi apakah biaya tersebut masuk akal dibandingkan potensi pendapatan.

Dalam feasibility study, biaya lokasi perlu dimasukkan ke dalam proyeksi keuangan.

Contohnya, lakukan perhitungan:

Estimasi omzet bulanan – biaya operasional – biaya sewa – biaya tenaga kerja – biaya bahan baku – biaya lainnya = estimasi laba operasional.

Kemudian bandingkan dengan investasi awal yang diperlukan.

Jangan sampai lokasi yang sangat strategis justru membuat struktur biaya bisnis terlalu berat.

8. Perhatikan Demografi di Sekitar Lokasi

Demografi membantu mengetahui apakah terdapat cukup calon pelanggan di sekitar restoran atau kafe.

Data yang dapat diperhatikan antara lain:

  • Jumlah penduduk
  • Kelompok usia
  • Tingkat pendapatan
  • Kepadatan hunian
  • Jumlah pekerja
  • Jumlah mahasiswa
  • Aktivitas komersial
  • Jumlah perkantoran
  • Jumlah sekolah atau kampus

Analisis demografi akan semakin kuat jika digabungkan dengan data traffic dan kompetitor.

Dengan demikian, keputusan lokasi tidak hanya berdasarkan asumsi, tetapi berdasarkan potensi pasar yang lebih terukur.

9. Analisis Aktivitas Kawasan

Setiap kawasan memiliki pola aktivitas yang berbeda.

Ada kawasan yang hidup pada pagi hingga sore hari, tetapi sepi pada malam hari. Ada juga kawasan yang justru baru ramai setelah matahari terbenam.

Contohnya:

Kawasan perkantoran:
Potensial untuk sarapan, makan siang, coffee break, dan after-office.

Kawasan kampus:
Potensial untuk coffee shop, makanan terjangkau, dan tempat nongkrong.

Kawasan hunian:
Potensial untuk restoran keluarga, takeaway, dan layanan delivery.

Kawasan wisata:
Potensial untuk restoran dengan konsep experiential, visual menarik, dan kapasitas tinggi.

Karakter aktivitas kawasan harus sesuai dengan konsep bisnis yang direncanakan.

10. Cek Regulasi dan Kondisi Teknis

Lokasi yang terlihat menarik belum tentu dapat digunakan sesuai kebutuhan bisnis.

Sebelum mengambil keputusan, lakukan pemeriksaan terhadap aspek teknis dan regulasi, seperti:

  • Peruntukan lahan
  • Ketentuan bangunan
  • Akses utilitas
  • Ketersediaan listrik
  • Air bersih
  • Sistem pembuangan limbah
  • Drainase
  • Akses kendaraan
  • Ketentuan signage
  • Persyaratan perizinan yang berlaku

Untuk restoran, sistem utilitas dan pengelolaan limbah perlu mendapatkan perhatian khusus karena aktivitas dapur membutuhkan air, listrik, ventilasi, grease trap, serta sistem pembuangan yang memadai.

11. Perhatikan Potensi Banjir dan Kondisi Lingkungan

Kondisi lingkungan dapat memengaruhi operasional restoran dalam jangka panjang.

Lakukan observasi terhadap:

  • Riwayat banjir
  • Kondisi drainase
  • Kemiringan lahan
  • Kondisi jalan saat hujan
  • Genangan di sekitar lokasi
  • Kualitas lingkungan
  • Tingkat kebisingan
  • Polusi udara
  • Keamanan kawasan

Jangan hanya melakukan survei ketika cuaca cerah. Jika memungkinkan, cari informasi mengenai kondisi lokasi ketika hujan deras.

12. Lakukan Survei Lapangan Secara Langsung

Data internet dapat membantu tahap awal, tetapi survei lapangan tetap penting dalam feasibility study.

Idealnya, lakukan survei pada beberapa waktu berbeda.

Catat:

Parameter Pagi Siang Sore Malam
Traffic kendaraan ✓ ✓ ✓ ✓
Pedestrian ✓ ✓ ✓ ✓
Kompetitor ✓ ✓ ✓ ✓
Parkir ✓ ✓ ✓ ✓
Kebisingan ✓ ✓ ✓ ✓
Aktivitas kawasan ✓ ✓ ✓ ✓

Dengan metode ini, Anda dapat memperoleh gambaran yang lebih realistis mengenai karakter lokasi.

13. Gunakan Sistem Scoring Lokasi

Agar penilaian tidak terlalu subjektif, buat sistem scoring.

Contohnya:

Faktor Bobot
Potensi pasar 20%
Traffic 15%
Aksesibilitas 15%
Visibilitas 10%
Parkir 10%
Kompetitor 10%
Harga sewa 10%
Demografi 5%
Kondisi teknis 5%

Setiap lokasi kemudian diberikan nilai, misalnya 1–10.

Nilai akhir dapat dihitung berdasarkan:

Skor Lokasi = Nilai Faktor × Bobot

Dengan sistem tersebut, beberapa alternatif lokasi dapat dibandingkan secara lebih objektif.

14. Bandingkan Minimal Tiga Alternatif Lokasi

Jangan langsung memilih lokasi pertama yang terlihat menarik.

Dalam proses feasibility study, sebaiknya siapkan beberapa alternatif.

Misalnya:

  • Lokasi A: jalan utama, sewa tinggi
  • Lokasi B: jalan sekunder, sewa menengah
  • Lokasi C: kawasan komersial, sewa lebih rendah

Kemudian bandingkan masing-masing berdasarkan potensi pasar, traffic, akses, biaya, kompetitor, dan potensi pendapatan.

Dari sini akan terlihat apakah biaya tambahan untuk lokasi premium memang memberikan keuntungan yang sebanding.

15. Masukkan Hasil Analisis Lokasi ke Proyeksi Keuangan

Tahap terakhir adalah menghubungkan analisis lokasi dengan aspek finansial.

Data lokasi dapat digunakan untuk memperkirakan:

  • Jumlah pelanggan harian
  • Average spending
  • Omzet harian
  • Omzet bulanan
  • Biaya sewa
  • Biaya renovasi
  • Biaya operasional
  • Break-even point
  • Payback period
  • Return on investment

Contoh sederhana:

Estimasi omzet = jumlah transaksi × rata-rata nilai transaksi

Jika estimasi traffic menunjukkan potensi 150 transaksi per hari dengan rata-rata transaksi Rp50.000, maka estimasi omzet kotor harian adalah sekitar Rp7,5 juta.

Namun, angka tersebut masih harus diuji dengan biaya bahan baku, tenaga kerja, sewa, utilitas, marketing, pajak, dan biaya operasional lainnya.

 

Menilai lokasi usaha merupakan salah satu tahapan penting dalam feasibility study restoran dan kafe. Lokasi yang tepat bukan hanya tempat yang ramai, tetapi tempat yang memiliki kombinasi antara target pasar yang sesuai, akses mudah, traffic potensial, visibilitas baik, biaya yang masuk akal, serta kondisi teknis yang mendukung operasional.

Karena itu, keputusan lokasi sebaiknya tidak hanya berdasarkan perasaan atau asumsi.

Lakukan analisis pasar, survei lapangan, pemetaan kompetitor, evaluasi aksesibilitas, perhitungan biaya, scoring lokasi, hingga proyeksi finansial sebelum mengambil keputusan investasi.

Dengan pendekatan tersebut, feasibility study dapat membantu pemilik usaha memilih lokasi yang bukan hanya menarik secara visual, tetapi juga memiliki potensi bisnis yang sehat dan berkelanjutan.

 

Lokasi Layanan Kami

Bandung dan Jawa barat : Bandung Cimahi Sumedang Tasikmalaya Garut Subang Cianjur Sukabumi Ciamis Bogor Cirebon Karawang Cikampek

Jakarta dan Sekitarnya : Jakarta Tangerang Banten Bogor Depok Bekasi

Indonesia : Jawa Bali Timor Sumatra Kalimantan Sulawesi Maluku Papua Lombok Flores

Dengan pengalaman dalam menangani berbagai proyek di Jakarta dan Bandung, kami memahami karakter urban dan lingkungan alam di masing-masing kota, dan mampu meresponsnya dengan pendekatan desain yang kontekstual dan berkelas.

 

www.rytamautama.com